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新京報：最近樓市很熱鬧，有降價瞭業主鬧事的，有宣傳漲價熱銷的，你覺得樓市處於汽車貸款高雄美濃汽車貸款什麼階段？
處在調整中的開發商也對市場走勢表現出樂觀期待，包括央行有關信貸政策的表態。
5月10日這一天，李京(化名)撥打瞭4個售樓處的電話，從朝陽北路到通州，再到亦莊。他所關註的樓盤，例如亦莊區域的海梓府、林肯公園，都是近期見諸報端推出瞭"特價房"或被認為是降價的樓盤。
在北京，如果給房價松動找一個標志性事件，不少人都會提到位於大興天宮院板塊的住總萬科橙"降價"。
通州K2清水灣推出17000元/平方米(地上地下平均價)的房源
根據北京的計劃，去年和今年，合計要推出7萬套自住商品房。但現在排隊等待自住商品房的數字遠遠多於7萬。
在亦莊區域，保利與融創開發的楓丹壹號是近期為數不多漲價的項目。5月10日，楓丹壹號開盤，價格從上一期的34000多元/平方米漲到39000元/平方米。不過相對於去年10月一次推出499套房源，這次楓丹壹號隻推瞭200多套房。
"五一"前後，在整個房地產業內，最火的就是萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶的一個"內部演講"。在這個流傳出的版本中，毛大慶說"感到一絲寒意"。
前四月北京商品房成交
接近印象臺湖項目的人士對記者表示，相對於萬科的品牌優勢、產品的區位優勢，印象臺湖必須更堅決地快速跑量，才能從區域競爭中勝出。
金隅嘉業旗下兩個自住商品房項目吸引瞭24.4萬傢庭，這大體相當於北京市場兩年的新房交易量。而兩項目所能提供的自住商品房不過5000套。
李文傑：可能會有一波小行情。開發商和購房者都會看到這個機會，5月底到6月初，市場上可能會出現一波更多的降價項目，以帶動市場的成交，房企加快銷售去庫存，也為瞭三季度拿地創造條件。但這不會改變市場目前的局面(降價增多)，企業資金成本高，貸款額度緊還將持續一段較長的時間。
在一位不願具名的機構分析人士看來，海梓府是目前北京樓市降價"最真"的一個樓盤。而在海梓府周邊，大體量供應的壓力，也迫使海梓府不得不做出調整。
到瞭4月，亦莊區域以北京城建·海梓府為代表的樓盤開始推出"特價房"。海梓府特價房28800元/平方米起的價格，比之前35000-36000元/平方米的價格下調不少。
周興：開發商看降價不降價是看預期價格和實際賣價對比，比如一個項目一期賣2萬，二期本來預計賣3萬，現在隻賣瞭2.5萬，那一定是降價瞭，但是你和去年的一期比，那還是漲瞭。
談政策 銀根有望適度放松
今年2月以來，北京樓市庫存開始增加。5月10日，北京商品住宅新房庫存重新站回7萬套，創造瞭13個月以來的新高。
不過張大偉等業內人士則認為，降價會不會繼續，北京樓市成交能否穩步上行，都需要更多的政策支持。如果政策不變，自住商品房繼續推出，北京樓市的降價也隻會繼續。 新京報記者 張旭
此外，在推盤結構上，有的房企近期主推低總價的房源，打出性價比的概念，撬動更多的客戶群。如龍湖·雙瓏原著，泰禾·北京院子，近期都在推售低總價的平層而非別墅產品；林肯公園的開發商和裕地產北京營銷中心總經理王騫對記者表示，近期推出的32000元/平方米的房源和之前36000元/平方米的房源，分別是A區和B區，規模、園林配套都不一樣。兩邊的房源同時在售主要是滿足不同客戶群體的需求。
周興：從企業的銀行借貸、消費者的房貸審批來看，銀根依然很緊，沒有感覺到有放松的跡象，未來如果放松，我覺得不是為瞭"救樓市"，而是從整體經濟發展考慮。
萬科領銜？
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-16/07512733246.shtml
住總萬科橙21680元/平方米開盤，被認為是"降價"
需求受抑
亦莊海梓府推出特價房，28800元/平方米，較此前36000元/平方米報價下調
談到今年樓市成交的下滑，許多業內人士都會提到自住房的影響。
北京樓市:一絲寒意襲來 松動跡象初顯(圖)
最新統計顯示，今年2月以來，北京樓市庫存開始增加。5月10日，北京商品住宅新房庫存重新站回7萬套，較春節後的低點5.5萬套增加瞭1.5萬套左右。這創造瞭13個月以來的新高。
供應壓力
在萬科橙"降價"的消息被廣泛報道之後，位於通州臺湖區域的東亞印象臺湖，對外釋放瞭要降價的消息：開盤價從預期的2.6萬元/平方米降到2.2萬元/平方米。東亞新華地產營銷總監賈玉鵬也正面回應瞭媒體對降價的追問。賈玉鵬表示，東亞新華近年來發展較快，為瞭盡快回款以備後續拿地，因此決定快速走量。
陳志：根據北京市住建委的數據，今年前四月獲批入市的樓盤有2.13萬套，總面積254.4萬平方米，是2011年以來最多的一年，但是前4月的成交量卻是一個低值，和2012年相當。
4月底
包括亦莊、臺湖以及通州核心區("五一"期間，通州核心區的K2清水灣推出1.7萬元/平方米的特價房)，都是近年來供應比較大的區域。
雖然諸如陳志等業內人士認為，由於自住房優先政策的存在，大量沒有優先資格的買房人被搖中的幾率很小，所以自住商品房帶來的這種觀望並不理性。然而這種觀望確實已經形成瞭。
除自住房分流瞭商品住宅需求外，北京中原地產首席分析師張大偉認為，自去年末，信貸政策的收緊，才是導致當下樓市趨冷的關鍵所在。一方面，首套房貸收緊對市場的支付能力影響非常大。以購房者買一套總價200萬元的房子首付30%，貸款140萬元計算。利率從去年底的8.5折抬高到目前的基準上浮，以上浮5%計算，140萬貸30年，月供就從之前的8008元上升到9199元。另一方面，二手房交易放款時間平均在3個月左右，相比往年拉長一個月以上，導致很多交易停滯。
業內人士認為，降價會不會繼續，北京樓市成交能否穩步上行，都需要更多的政策支持。
陳志 北京房地產業協會秘書長
策略分化
3月中旬的這次開盤，萬科橙推出333套毛坯房源，均價21680元/平方米。相對於此前售樓處釋放的精裝房2.6萬元/平方米的報價，萬科橙實際推盤價格在數字上的下調，被很多人解讀為降價。
不過，在一些業內人士看來，即便2.2萬元/平方米的價格，印象臺湖也比上一期開盤上漲瞭許多。借助輿論對萬科橙"降價"的關註，印象臺湖也成功進行瞭一次"降價"營銷。
陳志：我同意馮科的邏輯，現在的問題是銀根會有多大程度的放松？最近很多傳言說降準一下要降1-2個點，以前都是0.25的降，這可能釋放出近萬億的流動性，這也說明瞭市場有慣性，上一屆政府遇到的問題，這一屆政府依然要面對，完全不放松銀根看起來不太可行瞭，但是如何使這些釋放出的資金流向實體經濟，而非按過去的路徑進入房地產？
這樣一個20多萬的數字是什麼概念？在北京房地產業協會秘書長陳志看來，這大體相當於北京市場兩年的新房交易量。根據來自地產機構的統計，2013年，北京共成交商品住宅新房11.89萬套。
內容來自sina新聞
類似的還有通州臺湖區域。東亞印象臺湖在4月初"降價"開盤，也是已經感受到區域供應增加的潛在壓力。
"小量多推"成為當下不少房企的應對之道。
由於政府限價，萬科也表示"承擔社會責任"，萬科橙以及後來首開萬科公園裡的"降價"入市，都有被動的成分。
面對市場的下行，除瞭推出特價房，不少房企也做瞭一些策略上的調整。
王騫認為，開發商"真降"的很少，更多的還隻是一種策略安排，隨著政策利好的增多，樓市也會有更積極的變化。
在"五一"前那次著名的"毛氏演講"中，毛大慶提到，過去一年多，土地的放量，尤其像北京自住商品房用地的上市，形成瞭一種"虛擬供應"的現象，引發買房人短期對市場的觀望，許多剛性需求都趴在自住商品房上，不動瞭。
觀點
一度火熱的北京樓市已經開始降溫，未來市場趨勢以及政策走向將會如何，新京報記者邀請瞭專傢和業內人士，對此進行瞭探討。
嘉賓
馮科 北京大學經濟所房地產金融研究中心主任
金隅嘉業旗下兩個自住商品房項目，匯星苑核驗傢庭12.8萬戶，匯景苑核驗傢庭11.6萬戶，兩個項目就吸引瞭24.4萬傢庭。而這兩個項目所能提供的自住商品房不過5000套。
李文傑中原集團首席運營官COO
周興 北京天恒樂活城置業總經理
談降價 市場分化在加劇
李文傑：今年以來多數房企的銷售速度都在放緩，從數字上看樓市的整體庫存在上升，銷售金額在縮減，企業已經感受到瞭資金壓力，一些項目出現瞭降價情況。
周興：比起去年，市場熱度確實有回落，市場的分化也在加劇，有賣得不好的項目，也有賣得好的項目，還得看項目在同區域有沒有優勢。
當2012年年底印象臺湖一期開盤時，臺湖區域還隻有這一個新盤。而到去年底，臺湖區域已經多瞭數個新項目，包括泰禾1號街區、首開萬科公園裡以及世紀鴻項目。
新京報：大傢現在關心的是，開發商是不是真降？
但隨後的一些房企和樓盤跟進，則有瞭更多主動調整的味道。
馮科：房企為瞭去庫存，或為瞭追求更好的現金流，市場出現瞭降價的項目，這不用遮掩，但是北京的降價幅度不會太大，從最基礎的供求關系上看，供需還是不足的。
新京報：近期市場傳出的央行可能降低存款準備金率(降準)，以及號召銀行支持個人房貸業務，這傳達出什麼信號？
李文傑：我覺得整體銀根上不會"放水"，目前社會整體資金成本都較高，銀行一方面考慮到房地產市場下行的風險，另一方面是房貸業務利潤小，沒有動力增加業務。但是首套房的貸款利率可能會有一些松動，因為從基準利率的7折到現在的1倍、1.2倍，首付從20%提高到30%，極大提升瞭剛需客群的購買門檻，近期貸款利率上可能會有一些優惠。
馮科：我們研究宏觀經濟政策，從近期幾個方面來看，銀根有望在6月-7月份出現適度放松，因為目前CPI已經在1.8%的水平，反通脹的壓力變小，那麼反通縮的壓力就會增強。政策有上限也有下限，上限是CPI不能高於4%，下限是GDP不低於6.5%，隻要CPI適度可控，而夏糧豐收後，沒有大的自然災害，農產品如肉禽蛋的價格穩定，就能騰出手來保經濟，央行有可能降準，也有可能實行央票逆回購來釋放資金。
談後市 未來或有成交小行情
新京報：銀根的松動對房地產市場會有什麼影響？
馮科：銀根的方向會穩定房地產市場的信心，從政策層面看，肯定不希望看到房價暴漲，也不希望出現大跌，促使市場信心恢復、交投活躍。
陳志：近期的影響體現在對樓市的預期上，如果有實質動作，從銀行房貸業務平衡風險和收益來看，對北京樓市的利好可能更大一些。
李京告訴記者，海梓府28800元/平方米的起價更是為瞭吸引眼球，這一批特價房均價還在32000元/平方米。但即便這樣，降價幅度也很明顯。而目前海梓府銷售的還都是去年底取證的同一批房源。
而在北京，如果給房價松動找一個標志性事件，不少人都會提到位於大興天宮院板塊的住總萬科橙"降價"。雖然萬科方面在當時迅速澄清不是主動降價，而是按照政府指導價銷售，但對於一些買房人包括開發商同行來說，這就足夠瞭。
北京今年樓市價格松動標志性事件
3月16日
五個月過去瞭，亦莊金茂悅已經簽約195套，認購336套；金域東郡簽約76套，認購137套；而海梓府簽約隻有72套，認購115套。無論從簽約數字、認購數字，還是從整體的成交比看，海梓府的成交都是敬陪末座。同樣的條件下，降價走量的壓力就更大一些。
4月初
東亞印象臺湖開盤，價格從預期的2.6萬元/平方米下調到2.2萬元/平方米
4月上半月
亦莊林肯公園推出A區32000元/平方米房源，較B區36000元/平方米的價格下調
海梓府所在的亦莊乃至更具體的河西區，是近年來北京供應量較大的區域之一。海梓府周邊，還有萬科旗下的金域東郡、方興旗下的亦莊金茂悅。三個項目共同構成"河西三盤"。但海梓府是三個項目中去化速度最慢的。
去年12月14日，海梓府與亦莊金茂悅、金域東郡同時取證開盤。海梓府取證8棟樓364套房源，金茂悅取證5棟樓346套房源，金域東郡取證兩棟樓144套房源。
"五一"期間
從3月中旬開始，從住總萬科橙被"降價"開始，原來被認為堅挺的北京樓市，松動的跡象越來越明顯。雖然不少開發商並不願意承認降價，或者隻是說下調預期、調整產品，但在很多買房人及業內人士看來，北京樓市的松動，已經是現在進行時，一些調整越來越主動，越來越真切。
今年借貸信貸缺錢急用哪裡借錢5月6日，在大興西紅門一地塊的競爭中，東亞新華就多次舉牌，不過沒能笑到最後。
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