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中國"銀發經濟"的來臨與金融業的加速開放，給保險與地產這兩個原本關聯度不大的產業帶來更多業務整合的機會。近日，以生命人壽、安邦人壽為代表的險資頻頻舉牌，這些昔日穩健溫和的隱形投資人，正以激進、凌厲的攻勢在地產界大玩"圈地"遊戲。
生命人壽等險資野蠻圈地 加速佈局養老地產
內容來自sina新聞
從資金動向來分析，今年一季度在這17傢被險資持有的地產股中，有5傢屬新持有，5傢被增持，6傢減倉，1傢持股未變，持股變動總數為 47226.68萬股，粗略估算險資新買入或增持上述股份所涉金額近百億元人民幣。對此，有戴德梁行的資深分析師認為，監管層對保險公司投資領域和范圍進 一步松綁，刺激險資佈局地產業的步伐明顯加快，雖然目前險資投資地產股的資金量並不大，但未來或將成為大宗交易的主要買傢。
一傢廣東地產公司董秘在接受采訪時稱，未來3年或將成為中國養老地產的爆發期。主要原因有兩點，一是未來可觀的市場機會；二是面臨多年宏觀調控 壓力和近期市場風險壓力下的房地產業，正尋求新的突破方向。大量房地產公司正從傳統的"房地產制造業"轉型升級，如萬科的工業化生產、華僑城的旅遊地產、 金融街的物業持有經營，養老地產也是地產公司的選擇之一。
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該人士進一步分析，以往房地產業多是從事"買斷型"經營模式，一旦向"持有型"轉變，其財務周轉情況將完全不同，資金成本壓力會比以往提升許多。迫於這種壓力，目前地產業進軍養老地產，也多是"雷聲大雨點小"的試探性行為，遠未形成氣候。
面對巨大的養老地產市場，地產商受制於高企的資金開發成本，而保險公司則苦於以往拿地開發的模式難以持續，雙方都遇到瞭發展瓶頸。當前出現的保險公司舉牌地產股的案例，則提供瞭一種險資通過購買地產上市公司間接進入養老地產領域的新可能。
萬億大蛋糕
從房地產行業來看，據不完全統計，國內已有超過30傢房企拿地開發養老地產，其中既有保利地產、萬科這樣的行業巨頭，也有雲南城投、世榮兆業這類規模不大的中小企業。
由此不難看到，"保險+地產"可能是一種優勢互補的養老地產運營模式，既解決瞭資金問題，又能擁有具體操作的能力。但參與雙方到底由誰來主導，則是需要反復博弈的大問題。
據測算，即使在目前老齡化尚不嚴重的情況下，社會養老服務的缺口仍然很大，極度供不應求。當前養老床位總需求可能高達1000萬張左右，而全國 僅能提供342萬張。今後老齡化較為充分時，初步測算2.02億老年人口可撬動5萬億養老產業，可提供超過1000萬個就業崗位，對養老產業的刺激很大。
有保險界人士認為，險資進入後，可能引發地產行業的變革。因為當前開發商采用的是"建築-銷售"的短期模式，而保險公司往往采取長線投資，它們希望一處地產能提供至多20年的現金流，這將催生對投資優質地產的需求。
但由於城市土地資源緊缺，且保險企業拿地成本過低，自2013年下半年開始，多個地方政府不再向保險企業出讓養老建設用地。某保險公司負責人表示，現在拿地很難，已經商談的土地也被當地政府叫停瞭，短期內可能隻限於對已經拿到的土地進行開發。
深圳巨柏基金首席分析師祝朝安認為，從這些舉牌案例可以看到，部分保險公司投資風格有所轉變，從以往的分散組合委托投資，向集中持股轉變；從穩 健溫和的隱形投資人，到兇猛舉牌的野蠻大鱷，其激進擴張的投資策略可見一斑。2014年5月1日起，新的保險資金運用管理辦法運行，權益類投資比重加大到 30%，不動產投資有所松綁。可以預見，未來這樣的舉牌案例還會進一步增多。
再從保險業層面來看，近年來直接進軍養老地產的險企層出不窮。例如，將"養老"事業列入核心業務的泰康人壽，2010年在北京昌平小湯山溫泉鄉 購置2000畝地，斥資40億元，投建新型健康養老院"泰康之傢"。同一年，合眾人壽與湖北武漢蔡甸區政府合作，計劃興建"合眾人壽健康社區"，計劃投資 80億元，首期動工面積約700至800畝。此外，佈局養老地產的還有中國人壽、平安集團、新華保險、中國人保、中國太平等多傢保險公司。
養老地產是"養老＋地產"的一種開發模式，既可以被視作地產業的一個細分子行業，也可以被當作養老產業的一個組成部分。近年來，不僅各大房企紛紛搶占養老地產項目，而且多傢保險公司也開始在該領域"跑馬圈地"。
財務平衡是關鍵
盡管養老地產的市場空間極為可觀，但有分析人士表示，中國養老地產剛剛起步，多數處在初期虧損階段，如何實現財務平衡任重道遠。
據證券時報記者不完全統計，今年一季度，除生命人壽、安邦人壽外，還有中國人壽、平安人壽、太平洋人壽為代表的10餘傢保險公司成為17傢地產 股(不包括港股)的前十大股東。其中，壽險龍頭中國人壽分別持有萬科、華僑城、北京城建、宜華地產、海博股份、海寧皮城等6傢公司股份，成為持有地產股傢 數最多的險資企業。值得關註的是，僅今年一季度，中國人壽和太平洋人壽分別成為5傢、3傢地產股的前十大股東。而此前，中國人壽已持有在港交所上市的遠洋 地產29%股份，位居第一大股東。
但從項目收益情況看，由於養老地產的盈利周期是一個很緩慢的過程，因此何時實現收支平衡成為項目成功的關鍵。"一般國際上養老社區的回報周期是10年以上，保險公司如果大手筆投資公建項目和配套設施，回報周期有可能長達20年以上。"一位業內專傢說。
泰康人壽董事長陳東升也曾多次公開表示，養老社區項目周期大約是30年，其中前10年是不賺錢的，像泰康拿地蓋養老社區用瞭5年，如果入住率要達到70%~90%可能又要三、五年。
對此，一位申銀萬國資管人士告訴記者，要實現養老地產的持續運營，有兩個問題是必須要考慮周全的，一是如何實現財務平衡。財務上能夠持續，才是 養老地產項目能維持下去的決定性因素。二是如何才能服務到位。投資養老地產，既有開發建造過程中的硬件問題，也有物業服務方面的軟件問題。這些方面都需要 充分考慮老年人的基本需求，可以借鑒國外的經驗，但必須考慮中國國情。至少到目前為止，還沒有出現全國性的養老服務品牌。
中國老齡化正在加速，"銀發經濟"的春天正在來臨。面對正處於起步階段的中國高端養老地產，除國內的險資企業與地房貸信貸增貸信貸土地怎麼貸款比較會過件產公司外，外資也早已虎視眈眈。
深圳國盛資本某執行董事告訴記者，以往由於政策準入方面的限制，外資養老項目少有成功，如2005年即高調公佈的國際養老機構，上海國際醫學園 區的德國奧古新諾頤養中心，就因拿地受阻失敗。但在目前政策環境下，境外資本很可能卷土重來。與國內資本相比，這批境外資本多擁有長期的養老社區發展和運 營及經驗，在中國投資建設的項目可以迅速進行復制。隻要中國高端人群對其理念接受和認同，其商業模式取得成功的概率很大。這對於國內資本來說，具有很大的 壓力。
在並不平靜的資本市場，不少手持重金的資本大鱷們匿伏已久，蠢蠢欲動。這些資本不僅看中目前地產股被明顯低估的投資價值，還瞄準瞭未來規模高達數萬億的誘人蛋糕--養老地產。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-06/11214118553.shtml
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